오피스텔과 상업용건물의 기준시가는 매년 국세청에서 고시하며, 세금 산정을 위한 중요한 평가 기준으로 활용됩니다. 실제 시가와 차이가 있다고 생각되면 재산정 신청을 통해 적정한 기준시가를 받을 수 있는데요. 이번 글에서는 오피스텔 및 상업용건물 기준시가 재산정 신청 방법과 절차에 대해 상세히 설명드리겠습니다.
더 자세한 안내는 아래 링크에서 확인해 보세요.
기준시가란?
오피스텔 및 상업용건물 기준시가는 상속세, 증여세, 양도소득세 산정 시 적용되는 공식적인 평가액입니다. 국세청에서는 건물의 유형, 규모, 거래 현황, 위치 등을 반영해 호별 단위면적(㎡)당 가액을 산출합니다.
- 오피스텔: 2024년 8월 31일 이전에 준공 또는 사용승인을 받은 전체 건물
- 상업용건물: 근린생활시설 및 판매시설을 포함하며 연면적 3,000㎡ 이상 또는 100호 이상 분양된 건물
- 적용 지역: 오피스텔은 전국, 상업용건물은 서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산, 경기도, 세종시
기준시가는 다음과 같은 방식으로 산출됩니다:
- 단위면적(㎡)당 가액 × 해당 호의 건물면적(전용면적 + 공용면적)
재산정 신청이란?
기준시가 재산정 신청은 국세청이 발표한 오피스텔 또는 상업용건물 기준시가에 이의가 있을 경우, 소유주나 이해관계자가 재조사를 요청하는 제도입니다.
신청 자격
- 해당 건물의 소유자
- 임차인, 채권자 등 기타 이해관계자
신청이 필요한 경우
- 고시된 기준시가가 실제 시장가와 현저히 다를 때
- 건물 노후화, 위치, 층별 특성 등이 반영되지 않았다고 판단될 때
- 주변 유사 건물과 비교해 평가가 불합리하다고 생각될 때
신청 기간과 절차
신청 기간
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 기준시가 고시일 | 매년 12월 말 고시, 다음 연도 1월 1일부터 시행 |
| 재산정 신청 기간 | 매년 1월 초부터 약 1개월간 (2026년 기준: 1월 2일~2월 2일) |
| 결과 통지일 | 신청 마감 후 약 1개월 내 (2026년 기준: 2월 27일) |
신청 방법
온라인 신청
- 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) 접속
- 조회·발급 → 기타 조회 → 기준시가 조회 → 오피스텔 및 상업용건물 선택
- 기준시가 조회 화면 하단의 「오피스텔·상업용 건물 기준시가 재산정 신청」 배너 클릭
- 재산정 신청서 작성 후 제출
서면 신청
- 재산정 신청서를 작성하여 건물 소재지 관할 세무서에 직접 제출
신청 시 필요서류
재산정 신청을 위해 준비해야 할 서류는 다음과 같습니다:
- 재산정 신청서 (홈택스에서 다운로드 가능)
- 건물 등기부등본
- 신청인 신분증 사본 (소유주 직접 신청 시)
- 위임장 및 대리인 신분증 사본 (대리 신청 시)
- 재산정 사유를 증명할 수 있는 자료 (사진, 감정평가서, 주변 거래 사례 등)
재산정 결과 및 활용
세무서장은 접수된 신청을 바탕으로 기준시가를 재조사하여 약 1개월 이내에 신청자에게 결과를 통지합니다. 재산정된 기준시가는 다음 용도로 사용됩니다:
- 상속세·증여세: 상속개시일 또는 증여일 기준 해당 연도 기준시가 적용
- 양도소득세: 양도일(잔금청산일 또는 등기접수일 중 빠른 날) 기준 적용
- 취득가액 산정: 과거 증여·상속받은 부동산 양도 시 취득 당시 기준시가 적용
신청 시 유의사항
- 신청 기간을 엄수해야 하며, 기간 내 미신청 시 다음 해에 신청 가능
- 재산정 결과 기준시가가 오히려 상향 조정될 가능성도 존재
- 층별 위치, 조망권, 접근성 등 개별 특성을 구체적으로 입증하는 것이 중요
기준시가 조회 방법
재산정 신청 전, 현재 고시된 기준시가를 반드시 확인해야 합니다.
홈택스 조회
- 국세청 홈택스(www.hometax.go.kr) 접속
- 조회·발급 → 기타 조회 → 기준시가 조회 메뉴 선택
- 오피스텔 및 상업용건물 선택
- 건물 소재지, 동·호수 입력 후 조회
모바일 조회
- 모바일 홈택스(손택스) 앱에서도 동일한 방법으로 조회 가능